Inmuebles
Venta de casa 2026: ¿Cómo exentar legalmente el pago de ISR ante el Notario?
Si estás vendiendo tu vivienda, la Ley del ISR te permite ahorrarte el impuesto por la ganancia hasta por 5.5 millones de pesos
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La "cuesta de enero" se extendió hasta febrero y muchas familias toman la difícil decisión de vender una propiedad para liquidar deudas. Sin embargo, al llegar a la Notaría, se llevan una sorpresa desagradable: el Notario les informa que deben pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la utilidad (ganancia) de la venta, lo cual puede restar una parte enorme del dinero que esperaban recibir.
Lo que muchos vendedores desconocen (y algunos notarios olvidan mencionar si no se les pregunta) es que la ley ofrece un beneficio fiscal para proteger el patrimonio familiar: la Exención por Enajenación de Casa Habitación. Si cumples los requisitos, ese impuesto puede ser cero.
¿Qué dice el Artículo 93 de la Ley del ISR?
Para defender tu dinero, cita la ley. El Artículo 93, Fracción XIX, inciso a) de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece que no se pagará el impuesto por la obtención de ingresos derivados de la venta de casa habitación del contribuyente. Recuerda que el beneficio es exclusivo para casa habitación. No aplica para terrenos baldíos, locales comerciales ni oficinas.
¿Hasta qué monto es "gratis" el impuesto?
La exención no es ilimitada. La ley marca un tope de 700,000 UDIS (Unidades de Inversión).
- El cálculo 2026: Considerando el valor estimado de la UDI en febrero de 2026 (aprox. $8.20 - $8.30 pesos), el monto exento ronda los $5,700,000 pesos.
- Si tu casa se vende en 4 millones, no pagas nada de ISR.
- Si se vende en 10 millones, solo pagas ISR por la diferencia que exceda el tope.
¿Qué documentos necesito para comprobar que es mi casa?
El Notario no puede adivinar que vives ahí; debes probárselo documentalmente antes de la firma de la escritura. Según el Reglamento de la Ley del ISR (Artículo 155), los documentos válidos son:
- INE vigente con el domicilio de la casa que vendes.
- Recibos de luz (CFE) o teléfono fijo a tu nombre, de tu cónyuge, o de tus padres/hijos.
- Estados de cuenta bancarios o de casas comerciales (Liverpool, Palacio, etc.) que lleguen a ese domicilio a tu nombre.
Recuerda que los comprobantes deben tener una antigüedad mínima que el notario solicite (usualmente los últimos 6 meses o hasta 2 años para mayor seguridad fiscal).
¿Cuántas veces puedo usar este beneficio?
No puedes dedicarte a vender casas sin pagar impuestos. La ley pone un candado temporal: solo puedes exentar el ISR por venta de casa habitación una vez cada 3 años.
El Notario consultará una base de datos nacional del SAT para verificar que no hayas usado este beneficio recientemente.
TEXTO: KAREN ARMENTA FOTOS: IA GEMINI