¿Tus vecinos no quieren impermeabilizar y tú sí?: Esto dice la ley en CDMX

Se acerca noviembre y, con él, el cierre de la temporada de lluvias en la CDMX. Durante esta época, quienes viven en el último piso de un edificio suelen enfrentarse a su peor pesadilla: las filtraciones de agua. El problema escala rápido a conflicto vecinal cuando la administración se desentiende y los vecinos de la planta baja se niegan a aportar un solo peso alegando que "como a ellos no les cae agua, no es su problema".

A esto se le suma otro clásico de los condominios: vecinos que usan las jaulas de tendido como bodega personal, acumulando colchones viejos y cajas que solo pudren el techo. Si pagas tu cuota de mantenimiento religiosamente, ¿quién debe hacerse cargo de impermeabilizar? Aquí te damos los datos duros y los fundamentos legales para exigir una solución.

La azotea no es "tu techo", es un área común

El argumento más común de los vecinos de los pisos inferiores es que el gasto te corresponde solo a ti porque tú vives ahí. Esto es jurídicamente falso. De acuerdo con el Artículo 21 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (CDMX), los cimientos, muros de carga y las azoteas son considerados bienes de propiedad común. La azotea es la tapa estructural que protege a todo el edificio. Si se filtra el agua, la humedad eventualmente oxidará las varillas y comprometerá la instalación eléctrica general.

• Dato duro: Un trabajo profesional de impermeabilización (con malla prefabricada o poliuretano) en una azotea promedio de 100 metros cuadrados oscila entre los $15,000 y $30,000 pesos. Este es un gasto de conservación estructural que debe dividirse entre todos los condóminos de acuerdo a su indiviso (el porcentaje de propiedad que representan), sin importar en qué nivel vivan.

Las consecuencias de usar la azotea como "bodega"

Un factor que destruye prematuramente cualquier impermeabilizante es la acumulación de objetos. Cuando las áreas de tendido se convierten en un cementerio de muebles viejos, ocurren tres cosas sancionables por la ley:

• Daño estructural directo: El peso muerto y la fricción de los objetos rompen la capa plástica del impermeabilizante.
• Obstrucción de desagües: La basura y el polvo acumulado en esos muebles tapan las coladeras pluviales, generando "albercas" en la azotea que aceleran la filtración a los departamentos de abajo.
• Multas oficiales (Dato duro): Alterar o invadir áreas comunes con objetos personales está estrictamente prohibido. Si la administración levanta una queja condominal ante la Procuraduría Social (PROSOC), al vecino acumulador se le puede aplicar una multa que va de las 50 a las 200 UMAs. Con el valor de la UMA para este 2026 en $117.31 pesos, la sanción por usar la azotea de basurero puede llegar hasta los $23,462 pesos.

¿Qué hacer si la administradora se niega a actuar?

Si vas al corriente con tus cuotas de mantenimiento, ese dinero debe destinarse a la conservación del inmueble. Si la administración da largas, debes exigir lo siguiente:

• Uso del Fondo de Reserva: La ley obliga a que todo condominio tenga una cuenta bancaria con un fondo destinado exclusivamente para obras de mantenimiento mayor (como la impermeabilización).
• Cuota Extraordinaria: Si no hay dinero suficiente en el fondo, la administradora tiene la obligación legal de convocar a una asamblea extraordinaria para votar y fijar una cuota especial que cubra el arreglo antes de las lluvias.
• Sanción a la administración: Si la figura administradora (ya sea profesional o un vecino voluntario) actúa con negligencia y omite darle mantenimiento al edificio, los afectados pueden interponer una queja en la PROSOC. Las multas para administradores negligentes alcanzan hasta las 300 UMAs (más de $35,000 pesos).

Soy inquilino: ¿Dejo de pagar la renta o lo arreglo yo?

Si tú no eres el dueño del departamento, el pleito con la asamblea y la administradora no es tuyo, es de tu casero.

El Artículo 2412 del Código Civil es tajante: el arrendador (el dueño) está obligado a conservar el inmueble en estado de servir para el uso convenido. Tu deber legal es notificarle inmediatamente y por escrito (con fotos de las goteras). Si el dueño no atiende el problema y la humedad daña tus aparatos electrónicos o tus muebles, la ley te ampara para exigir que te pague esos daños, e incluso puedes rescindir el contrato de renta sin penalización alguna por el incumplimiento de su parte.

TEXTO: ANA ARMENTA